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上海产业园区开发的八种模式

中国工业园网  2018-10-11 17:41  搜狐  
[提要]就全国产业园区发展而言,上海的园区发展无疑处于领先位置。本文就上海产业园区的八种开发模式进行探讨。

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就全国产业园区发展而言,上海的园区发展无疑处于领先位置。本文就上海产业园区的八种开发模式进行探讨。

对于推进园区二次开发,上海开发机构面临在土地开发上是选择土地一级开发(土地收储、整理)还是二级开发(土地招拍挂拿地),抑或一二级联动开发的问题;在轻重资产配置上是选择“混搭”还是成立多个企业进行轻重资产配置的问题;在资金安排上是传统的自有资金+银行贷款还是借助一定的地产基金实现杠杆效应的问题。归纳起来,目前园区二次开发的典型模式包括:

1、临港模式

在临港管委会的统一规划和管理下,由临港集团、闵联集团、港城集团、张江集团、金桥集团、陆家嘴集团等共同开展土地一级开发、二级开发工作。国内包括苏州工业园区等均采用类似模式。开发机构一般具有政府背景,与各级政府紧密协作,共同推进区域开发。

2、漕河泾松江园区模式

即仅开展土地二级开发,通过招拍挂拿到土地后,进行统一规划开发,招商引资,自行确定园区内土地出让、厂房(楼宇)出售安排。与政府在税收(专项资金)、股东权益等方面进行密切合作,通过”区区合作、品牌联动”实现共赢。

3、华夏幸福模式

典型的园区开发PPP模式,已经写入了国家发改委即P项目典型案例中。由固安县政府采购华夏幸福在产业新城内提供得设计、投资、建设、运营一体化服务,通过政企合作、特许经营、提供公共产品和服务、明确收益回报机制、实施风险分担机制等推动区域发展。

4、创意园区模式

在不涉及产权关系变更的情况下,以租赁方式获得土地及房屋使用权,进行改造后再利用。如:八号桥等。

5、创新工场模式

将专业的创业导师、良好的天使投资和风险投资、全方位的创业创新服务,以及政府在空间载体等方面的支持进行协同,将园区载体的薄利甚至亏损与风险投资的高风险高收益进行组合,实现共赢。

6、普洛斯物流地产模式

普洛斯通过引入海外地产基金,通过专业化的园区定位和运营,实现稳定收益后,将资产打包实现证券化、基金化,再进行滚动开发。

7、清华科技园模式

清华科技园在松江中山街道的项目,采用轻重资产分离的模式。重资产公司负责土地招拍挂、规划开发、资产管理等:轻资产公司与重资产公司签订委托服务合同,负责园区招商引资、企业服务等。为体现激励,轻资产公司一般由公司高管持有一定比例的股份。

8、万科模式

在推进住宅地产的同时,通过商办用地上的精细化商业地产开发、“星商汇”企业服务模式、与天安数码等合作开发研发类用地等方式,稳步进军产业地产领域,打造万科特色的园区产业地产。

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