深圳、北京、上海等城市面临不断上涨的土地供应压力，在工业用地转用方面都在做着尝试，2014年相关进展有望提速。中国房地产学会副会长陈国强对大智慧通讯社表示，各地对于工业用地转用的探索，可起到盘活存量土地资源，增加有效供应的作用。

十八届三中全会、中央城镇化工作会议、《中国土地政策蓝皮书》、《第二次全国土地调查主要数据成果的公报》等重要文件，提及的提高工业用地价格、减少工业用地、严控增量盘活存量等内容，预示着2014年土地供应由增量市场转向存量市场，工业用地将迎来价值重估。

各地关于工业用地转用的探

索，对于具有工业用地的上市公司而言是一次价值重估的机会。

不过，国泰君安一位机构业务负责人认为，从目前很多土地流转概念股的质地看，相关公司手中握有的土地，大部分为农业用地、工业用地，并非商住用地。这类公司的股价被炒作，其中资金推动的成分更多，因为从目前看，A股市场尚未出现哪家公司真正将手中工业用地、农业用地成功转变性质为商住用地的案例。

**盘活存量工业用地，增加土地供应重要途径**

2013年12月26日，中国土地勘测规划院在京发布《中国土地政策蓝皮书(2013年)》。蓝皮书预计2014年国土资源部的重点关注领域包括，全面推行节约集约用地政策，用地规模实施总量控制和减量供应，加大存量建设用地供应，减少新增建设用地;其次，国土部将继续深入推进土地有偿使用制度改革，针对不同产业、不同用地类型提供不同的有偿使用方式，提高工业用地价格，减少工业用地，适当增加居住用地供应。

事实上，十八届三中全会以及中央城镇化工作会议也曾提出工业用地相关内容。大智慧通讯社从国土资源部一位内部人士处得知，未来国土部将通过调节工业用地价格来控制工业用地规模。目前，工业用地成本费用调查的省级成果已上交，还在汇总中，后期可能会据此调节用地价格。

2013年底，全国第二次土地调查数据成果发布会上国土资源部副部长王世元透露，国土部正在研究加强节约集约利用土地的顶层设计，行动计划也正在研究，将细化各项用地标准和考核标准，加大盘活存量用地、城镇低效用地和农村空闲用地的使用效率。

业内对此的理解为，在一线城市土地供应紧缺的情况下，盘活存量成为增加土地供应的重要途径。而存量盘活很大一部分来自于对低效利用的工业用地的再开发，即在符合城市总体规划的背景下，通过政府收储对工业用地进行转性，获得商业或住宅用地。

**各地积极探索工业用地转用方式**

早在2009年，深圳就在工业用地转用上取得了突破。2009年12月1日，深圳实施《深圳城市更新办法》，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由发展商实施，同时政府鼓励权利人自行改造，突破更新改造土地必须招拍挂出让的政策限制，规定权利人自行改造的项目可协议出让土地。

深圳的突破在于，即土地使用权主体可以不发生改变，不通过招拍挂，办妥一系列相关手续并补缴地价款，改变土地用途。

2013年10月底，北京市出台的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，提出在确保土地供应方面，鼓励企事业单位和相关机构，在符合规划要求的条件下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设。

这似乎预示着北京工业用地转商住用地将有改变，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。

2013年11月，国家土地督察上海局派出调研组，赴上海自贸区调研其总体情况和土地利用管理情况。据媒体报道，该次调研主要是研究土地利用结构优化的问题。保税区内多为工业用地，随着自贸区的成立，企业的入住将产生巨大的办公楼需求以及商业消费物业、住宅物业的需求，因此推动工业用地转用成为必修课。不过，对于自贸区工业用地未来以何种方式转变为商业用地，消息人士称现在还在研究阶段。

陈国强周一下午对大智慧通讯社表示，对于已经失去功能的用地或者是不能符合现在城市发展需要的用地进行改造可增加土地市场供应。地方关于工业用地转用的探索成功的话对于像北京这样中心城区土地很稀缺的城市，通过这种用地性质的转变可以达到盘活存量土地资源的作用，增加未来土地市场有效供应，是有很多积极意义的。

海通证券(600837.SH)地产分析师涂力磊曾表示，土地改革方面，关于农地入市短期应不会实现很大突破，工业用地流转将是未来投资主线。