■本报记者 张劲松 北京报道

国务院日前正式批复同意设立陕西西咸、贵州贵安两大新区。至此，加上此前的6个新区——上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区、甘肃兰州新区、广东南沙新区，我国的国家级新区扩容至8个。

对此消息，接受中国房地产报记者采访的多位专家均表示，两大国家级新区获批对当地房地产市场的推动效果将很快显现。不过也有专家认为，国家级新区的设立对当地产业的推动作用有限。

“如今的国家级新区已经不再像过去那样能获得很大的政策溢价空间，仅依靠这一‘头衔’形成产业规模的难度很大。”华高莱斯副总经理公衍奎认为。

西进战略升级

西咸新区位于陕西省西安市和咸阳市建成区之间，规划控制面积882平方公里。根据批复，西咸新区将成为首个以创新城市发展方式为主题的国家级新区。其战略性作用不仅于此。按照国务院要求，西咸新区还将被建设成为我国向西开放的重要枢纽、西部大开发的新引擎和中国特色新型城镇化的范例。

通过十八届三中全会发布的《决定》中“推进丝绸之路经济带、海上丝绸之路建设，形成全方位开放新格局”不难看出，丝绸之路经济带战略将我国西部地区开发建设置于世界区域经济发展中心，将给沿途的陕西、甘肃、宁夏、新疆等地带来新的发展机遇。对此，业内人士分析认为，此次获批的西咸新区正处于古丝绸之路的起点，这很可能意味着我国丝绸之路经济带建设的起步。

贵安新区则位于贵州省贵阳市和安顺市结合部，规划控制面积1795平方公里，国务院对其定位是深入实施西部大开发战略、探索欠发达地区城市发展建设新模式，将其建设成为西部地区重要的经济增长极、内陆开放型经济新高地和生态文明示范区。

此前，西部大开发作为国家级战略已经历数十年发展，但西部地区经济水平及开放程度仍相对滞后。相关专家认为，两个西部国家级新区的批复意味着西部大开发战略的升级，将极大增强西部辐射地区转移沿海资本及吸引外资的能力。

房地产市场率先获益

“国家级新区的头衔目前对当地最大的实惠应该是土地指标的倾斜，这对当地房地产及文旅项目的积极影响将很快显现。”公衍奎认为。

据记者了解，西咸新区2011年就开始建设，如今该区域已形成空港新城、沣东新城、秦汉新城、沣西新城和泾河新城5个组团。目前，已有华润、星河湾、绿地等知名企业布局西咸新区，万通集团也将于今年在西咸新区建成国内首个“立体城”。

西安机构总经理助理张计卫告诉中国房地产报记者，西咸新区5个板块目前均有项目面市，但影响力都不大，普遍采取低价策略。相比较而言，沣东新城借助区位优势，加之几年前部分开发商的耕耘及地铁开通的利好，目前能够吸引城西、城北或高新区的挤压客群。其他板块则处于房地产起步期。“3到5年内，西安主城区房地产市场仍有充足的供应，五大新区板块在没有产业人口大量导入的前提下，市场面临主城区竞争的局面很难被打破。”张计卫认为。

在张计卫看来，以住宅为主在新区圈地的做法已经没有多少空间可运作，当地政府关注更多的是基于区域长期发展的项目，产业地产、商业地产、养老地产等无疑是打动政府进行房地产开发的突破口。但该类型的房地产开发投资较大、回报周期长、风险的可控性差，对开发商来说可谓挑战与机遇并存。“目前西咸新区各板块地价差异极大，就整体而言，如果拿地单价高于250万元/亩，开发商须防范市场风险。”张计卫指出。

对于贵安新区，公衍奎认为，该区山水资源优势明显，加之当地仍属房地产市场价值洼地，是文旅地产类项目进入的好机会。

政策溢价空间缩小

在公衍奎看来，现在很多地区都在追求同城化，这源于地方政府目前普遍存在的城市扩张冲动，省域城市发展到一定规模后便开始向外部寻求拓展空间。“这次获批的两个国家级新区都属于‘先上车后补票’，之前已经发展多年了，随着近年来国家级新区的增多，包括自贸区等新模式的推出，这些新区政策溢价的空间已经很小了。”公衍奎进一步表示，“像早年的上海浦东等新区，由于在政策上承担着‘先行先试’的职能，在财政支持和税收政策等方面都享有很大特权，但如今这样的头衔对产业的推动作用已不明显，关键还是要看当地的资源条件及产业竞争环境。”

西安机构项目经理付岗鹏也认为，西咸新区应更多承担整合、开放和增效三大功能，使区域随着配套引入和产业落地，其土地价值更为稳固。

贵州大学经济学院教授蔡云则建议，贵安新区可将安顺传统的航空航天产业的优势整合起来，改变以前靠资源初加工对经济带动作用有限的局面，形成产业聚集效应。