随着房地产行业的白银时代来临，产业园成为了地产商们关注的新热点。

在辽宁沈阳，投资300亿元、总规划占地6000亩、建筑面积达800万平方米的第六代专业市场集群――五洲城，抓住沈阳市苏家屯区成为辽宁省唯一新型城镇化示范区的机遇，结合该区区位优势，正在实践着一个产业园开发新模式――产业城镇化。

近日，原住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮在沈阳一个产业园论坛上表示，产业园开发是城镇化的组成部分，产城一体化是产业地产和政府未来肩上的重任。地区产业园的发展，将直接决定地区区域经济腾飞。

产业园契机

“产业园区是我们城市化、城镇化的组成部分。”陈淮在10月26日沈阳的一个产业园论坛上指出，“产业园区在中国城市化的发展过程中是一个中国式的创造，园区不是中国创造，工业园区、免税园区是原来就有，但是我们的产业园区在改革开放初期的时候承担着体制实验区的作用。没有遍地开花的产业园区，就找不到今天向市场经济转变的改革之路。我们的产业园区又承担着对原来老旧城市产业结构升级、交通基础设施重新规划的重任，其节约资源、发展高新技术等城市升级的功能，是城镇化过程中不可或缺的推动力。”

“城镇化在此后一段可以预见的中期范围内它的重心有以下几个：卫星城是建新区及老旧城区改造。卫星城疏解舒缓大城市功能手段，比如北京，如果没有卫星城，永远解决不了房价问题。第二是新区建设，标志就是国家新区，实际上远不止这些，新型城镇化规划里面已经明确说了，我们努力发展中等规模城市。第三是老旧城区的改造，包括园区问题和棚户区改造问题，其实它们都是新型城镇化中的一个新的落脚点。”陈淮认为。

“新一轮东北振兴的主线是结构调整，其中产业结构是重头戏，比如传统产业怎么调整，新兴产业与战略新兴产业如何快速发展，这些对于产业园发展是重大的利好消息。”辽宁社会科学院副院长梁启东结合新一轮东北老工业基地的振兴，谈了自己对产业园的看法。

沈阳五洲城开发商――沈阳智富投资股份有限公司副总经理井维祥告诉记者，作为中国规划、建设、运营大型综合商贸物流中心的领航者，如今的华南城在全国各地打造的国际化、现代化、集约化的商贸物流平台，被认为是推进新型城镇化建设、提升城镇化建设水平的一个重要方向和尝试。

井维祥表示，华南城之所以成功，在于其一是帮助物流园区所在地的商贸物流产业升级，二是更好地效力新型城镇化建设。它将产业升级和中西部承接东部沿海产业转移，促进内需发展，解决配套缺乏，加快城镇化建设、培育市场，解决就业和增加税收等。

显然，城镇化的核心问题是解决产业升级和地方就业，而产业园建设就是要顺应了地方的这些需求。

“因此，沈阳五洲城在战略定位、功能结构、产业定位及启动策略等方面，都很好地借鉴了深圳华南城的成功经验。”井维祥说。

“坚持‘以人为本’的城镇化理念是我们从昆明螺蛳湾国际商贸城的成功案列中得到的启示。”井维祥告诉记者，螺蛳湾国际商贸城作为大型的商贸流通龙头，在城镇化的过程中，一方面把该商贸城建设成为大型的商贸流通中心、贸易展示中心;另一方面不断完善市场服务措施，吸引更多的经营者和顾客，拓宽就业渠道，刺激更多的消费。

城镇化实践

“城镇化发展程度，代表了一个国家经济发展的水平。党的十八大报告指出，要‘促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展’，城镇化成为我国现代化建设的重大任务。城镇化是中国未来20年的经济动力引擎，是完成中国城市化进程最后15%~20%市场机遇。城镇化的本质是人的城镇化、产业城镇化、就业城镇化。”井维祥分析，世界产业结构调整迎来第四次全球产业转移浪潮，中国高科技、高附加值加工业向欧美市场回流，东部、南部沿海地区产业向中国中部、西部、东北部地区转移，蓝海经济向黄土经济、黑土经济转移，外贸产业向内贸产业、扩大内需转移。世界经济一体化演进的规律表明，随着国民经济的增量发展，第一产业在国民经济中的比重趋于下降，第二产业比重先升后降，第三产业比重持续上升，第三产业逐步成为第一大产业，世界将迈向服务经济、互联网经济为主的阶段。十八届三中全会为全面深化改革做出了系统部署，在稳增长、调结构、促改革的宏观调控政策框架下，大力发展第三产业，促进经济振兴，加快促进第三产业健康发展和创新转型成为经济改革的重中之重。

井维祥介绍，苏家屯区与大浑南新城开发连成一体，大浑南将成为新行政中心，沈阳市委、市政府实施城市扩张，八市同城，向南拓展，苏家屯区是大浑南战略的重要产业承载区，是沈阳建设国家中心城市的重要功能区，是沈阳空港经济区的战略枢纽，也是辽宁全省唯一新型城镇化示范区。作为新型城镇化示范区，苏家屯区充分释放了区位优势。在新城镇化规划布局上，苏家屯区以沈阳国际会展商贸城为核心、以沈辽鞍营向海经济产业带桥头堡为区域中心，优先发展以现代服务业为主的第三产业，致力于打造一个生产资料和生活资料大商贸、大物流、大流通经济区，将桃仙机场国际贸易空港经济圈、综合保税区、新型金属材料区、国际会展作为主导产业，全面打造服务沈阳国家中心城市、沈阳经济区城市群、泛东北地区及东北亚的中国北方影响力最大的展示交易平台，实现沈阳国际会展商贸城产业发展的五大主导产业联动。

“由于五洲城的建设理念与苏家屯整体规划布局要求的一致性，2012年它被国家财政部，商务部，辽宁省、市服务委批准为‘国家级现代服务业试点项目’。”井维祥说。

“五洲城作为第六代专业市场集群，其建设要素也与苏家屯城镇化、产业化规划布局相融合。”井维祥告诉记者，第六代专业市场集群不但需要展示展贸结合、内贸外贸结合、线上线下结合、商贸物流结合、订单研发结合，更须是会展贸易产业、物流产业、制造产业、金融服务产业、信息产业等“五业合一”，是产业链、供应链、贸易链、金融链、配套链的结合，只有这样，该产业集群才能更好地综合型、生态型地生存与可持续发展。因为，今后产业园之间的竞争，不仅仅是成本的竞争，也是规模、品牌、商业模式、产业链及供应链的竞争，更是商业平台的竞争、可持续发展的空间竞争。

“为此，五洲城以‘一心两轴三片区’进行规划布局。‘一心’，即五洲城地处沈营路与大四环的交会，这里将成为五洲城的核心，地下建有人行、车行通道，。‘两轴’，即沈营路是沈阳金廊在五洲城项目的延伸，是会展、酒店、5A办公的南金廊;沿四环两侧，是规划的沈阳现代会展商贸物流园区;‘三片区’，即五洲城将建成600万平方米商贸、商业、酒店、办公、总部基地;200万平方米仓储、物流产业区;200万平方米居住、旅游、生活配套区。建成后的五洲城将可实现对整个东北亚地区贸易互补，我们力争将它打造成第六代专业市场典范。”井维祥解释。

“五洲城首期56万平方米已建设完成。如今，17万平方米的五洲城·瓷海国际陶瓷展贸中心、16万平方米的五洲城·古镇灯都灯饰展贸中心、13万平方米的五洲城·国际酒店用品展贸中心已试营业。19万平方米的物流仓储已部分交付使用。”井维祥透露。